El impreciso y abierto coste de las hipotecas actuales

Carmen Pérez | 27 de marzo de 2019 a las 17:05

TRIBUNA ECONÓMICA, 22/272019

Formalizar un préstamo hipotecario supone una importante decisión financiera por la elevada cantidad de dinero que suele conllevar y por el larguísimo periodo de tiempo que va a acompañarnos. Conviene, por tanto, conocer en profundidad las condiciones que aceptamos al firmarlo e informarse sobre cuál es el coste total que resulta de los muchos ingredientes de que se compone. Sin embargo, la competencia de las entidades por captar clientes ha llevado a éstas a desarrollar un camino que deja este coste impreciso y abierto, dificultando enormemente la comparación de las diferentes ofertas que pueden presentarnos y dejando el préstamo sujeto a desagradables sorpresas.

En principio, el principal componente de toda hipoteca es el tipo de interés nominal, fijo o variable. Es lo que las entidades financieras suelen utilizar como gancho cuando publicitan el producto. Sin embargo, si la comisión de apertura que acompaña al préstamo es elevada puede contrarrestar el menor tipo de interés de una alternativa que a primera vista pueda aparecer como muy ventajosa.

De forma añadida, el préstamo genera gastos de notaria, registro y gestoría, que con la nueva Ley Hipotecaria serán todos por cuenta del banco. No es así con los gastos de tasación, que recaen exclusivamente en el cliente. Por su parte, el gasto más elevado, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, después de las idas y venidas del Tribunal Supremo, finalmente no tiene que soportarlo el hipotecado.

Algunas entidades se adelantaron a la Ley y optaron por asumir todos los gastos, aunque repercutiéndolos por vía indirecta: las estadísticas inmobiliarias señalan que el coste se ha elevado del 2,26% al 2,31% en el último trimestre. Es lo que seguirá ocurriendo. Y hay que tener presente que una ligera subida en el tipo de interés puede hacer que se termine pagando mucho más de lo que suponían los gastos eliminados.

¿Qué pesa más, el tipo de interés, la comisión, que no haya ningún gasto…? Con tantas variables resulta difícil elegir la opción más conveniente. Por eso, el Banco de España obliga a los bancos a informar de la Tasa Anual Equivalente (TAE), que las resume en una sola cifra aplicando las matemáticas financieras. Eso sí, es una aproximación imperfecta del coste total porque se incluyen en su cálculo sólo los gastos que determina la ley, no todos.

Además, en la situación actual esa TAE pierde su eficacia. Las entidades, para conceder la hipoteca o mejorar sus condiciones, están exigiendo el cumplimiento de requisitos adicionales: domiciliar una nómina o recibos, utilizar la tarjeta por un importe mínimo, contratar un plan de pensiones, un producto de inversión o diferentes seguros (de crédito, hogar, vida, coche). La nueva Ley Hipotecaria lo sigue permitiendo. El coste de la hipoteca queda así completamente dependiente de las condiciones particulares de cada uno de los productos vinculados, de los posibles costes de oportunidad que generen y de cómo evolucionen en el futuro. El Banco de España ya está recibiendo reclamaciones; por ejemplo, por la prima de un seguro vinculado que se vuelve mucho más elevada al año siguiente.

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