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¿A tipo fijo o variable?

Carmen Pérez | 8 de diciembre de 2016 a las 8:12

TRIBUNA ECONÓMICA, 18/11/2016

Comprar una vivienda es sin duda una decisión importante que no se suele tomar a la ligera; se trata de un proyecto a largo plazo en el que hay que valorar numerosas variables: importe, zona, metros cuadrados, impuestos y un largo etcétera. Además, en la actualidad, por si todo eso no fuera bastante, hay que tomar una decisión adicional: optar por una hipoteca a tipo de interés fijo o a tipo variable. Hasta ahora, la inmensa mayoría de las hipotecas se firmaban a tipo variable, referenciadas a algún indicador externo. Con ellas, la cuota a pagar va modificándose en consonancia con las subidas o bajadas que experimente el Euríbor a doce meses, que es el indicador usualmente utilizado. Pero en los últimos meses se ha incrementado el número de hipotecas -son ya el 28% del total- con tipo fijo, con cuota constante durante toda la vida del contrato. Los bancos, de no ofrecerlas siquiera, han pasado a promocionarlas intensamente: ¿por cuál de ellas decantarse?

Hay dos aspectos que pueden ser determinantes: el plazo y las comisiones. Las hipotecas fijas suelen tener un plazo máximo de 10 o 15 años, por lo que la cuota es alta, al tener que devolver todo el préstamo en ese breve plazo. Así, si los ingresos actuales no son elevados, es posible que haya que elegir una variable, cuyo plazo puede alcanzar los 40 años. Respecto a las comisiones, algunas, como la de apertura, son comunes a ambas, pero en las fijas, en las que el riesgo de tipo de interés lo asume el banco, se exigen comisiones que pueden llegar hasta el 5%, para disuadir al cliente de cancelarla.

La cuota mensual con la hipoteca variable será menor: el euríbor se encuentra en mínimos históricos, -0,071%, y los diferenciales que se le suman son bajos por la fuerte competencia que existe entre los bancos. Pero pueden subir en el futuro, a diferencia de la cuota fija con la que no habrá nunca sorpresas. Sin embargo, la decisión entre tranquilidad o precio se complica: algunas entidades ofrecen las fijas a tipos muy bajos, casi similares a las variables, pero exigiendo que el cliente se vincule de forma intensa a la entidad, esto es, que contrate otros productos -fondos de inversión, seguros o planes de pensiones- y habrá entonces que observar cuáles son sus propios condicionantes.

Lo ideal sería firmar una mixta, con tipo variable ahora que está el Euríbor bajo y determinar un buen tipo fijo para más adelante, pero sólo las encontraremos al contrario. Sin conocer el futuro, es imposible saber cuál es la decisión óptima. Las previsiones son que los tipos de interés se mantengan así algunos años -son muy significativos estos tipos fijos actuales tan bajos-, pero es absurdo pensar que será para siempre, y ahora que la inflación está empezando a asomarse, ese momento puede acercarse. Conviene utilizar un simulador y calcular cuotas para diferentes escenarios, con dos referencias claves: la media histórica del euríbor es 2,87% y el máximo de 5,39%. También es posible ser más sofisticado, firmar una variable y cuando los tipos vayan a elevarse, contratar un swap de tipos de interés, ese instrumento financiero con el que se establecieron tantos suelos, pero que de igual forma puede poner techos.

El Euríbor Plus

Carmen Pérez | 21 de noviembre de 2016 a las 8:39

TRIBUNA ECONÓMICA, 4/11/2016

EURÍBOR Plus, ése es el nombre que tendrá el nuevo Euríbor, que entrará en vigor en 2017. El Instituto Europeo de Mercados Monetarios, EMMI, encargado de su gestión, lleva algunos meses trabajando para cambiar su método de cálculo. La reforma se inició tras los escándalos del pasado, cuando se descubrió que numerosas entidades financieras habían manipulado este indicador durante años, y por los que la Comisión Europea terminó imponiéndoles multas millonarias. Ciertamente, el procedimiento que se diseñó y que está funcionando actualmente peca de ingenuo, y no es extraño que hasta el Banco Central Europeo se haya involucrado en su cambio: la determinación de este índice es una cuestión de la máxima importancia.

El Euríbor es el índice que refleja el tipo de interés al que los bancos se prestan el dinero entre sí a distintos plazos en el mercado interbancario: desde una semana hasta doce meses. Como en cualquier mercado, el precio se establece de la confluencia de la oferta y la demanda. Así, el Euríbor es el precio del dinero que sirve de referencia posteriormente para las operaciones privadas: 180 billones de euros es el volumen de contratos ligados al Euríbor, en su mayoría operaciones con productos derivados.

El cambio fundamental que se ha propuesto reside en realizar los cálculos sobre las transacciones entre las entidades financieras realmente efectuadas. Actualmente, los bancos que intervienen en el panel de cálculo, si no han acordado operaciones en el mercado interbancario a alguno de los plazos, comunican, y se tienen en cuenta del mismo modo, al tipo de interés “al que lo hubieran hecho de haberlas realizado”. De ahí la ingenuidad del método actual, porque en proposiciones así es complicado demostrar que sean verdaderas o falsas.

Sin embargo, el nuevo método también tiene sus inconvenientes. Puede suceder que algún día se realicen pocas o ninguna transacción a alguno de los plazos, y hay que dejar establecido qué valor se debe escoger en ese caso. De hecho, apenas hay cruces reales para operaciones a plazos superiores a tres meses. Por ello, una vez que se definieron con detalle los cambios, se viene calculando a la vez el euríbor antiguo junto con el nuevo para detectar posibles fallos.

Existe un temor generalizado a que el Euríbor plus a doce meses arroje un porcentaje mayor, que actualmente cotiza al 0,069%, encareciendo hipotecas y préstamos a empresas, que toman masivamente ese euríbor como indicador de referencia. Pero hay una circunstancia que permite sospechar que pueda ser al contrario. Además del EMMI, paralelamente, el BCE puso en marcha el pasado julio un control propio sobre las transacciones que los 53 mayores bancos llevan a cabo en el mercado interbancario de la zona euro. Para el BCE, el Euríbor constituye el enlace entre su política monetaria y lo que sucede en la economía real: de nada sirve que establezca tipos oficiales al 0% o incluso negativos si no se trasmiten al mercado interbancario: el Euríbor a doce meses, desde marzo que se volvió negativo, no ha bajado del -0,074%, sin seguir la tendencia descendente tan intensa que ha experimentado el Euríbor al resto de los plazos.

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Simulador cláusula suelo

Carmen Pérez | 19 de abril de 2016 a las 18:45

Para los que tengan hipoteca con cláusula suelo y quieran calcular cuánto podrían recuperar si reclaman, en la web de la Fundacion Youbank han puesto este simulador: http://www.youbank.eu/#simulador

(que conste que no estoy de acuerdo con la eliminación de las cláusulas suelo  con carácter retroactivo y de forma generalizada, escribiré sobre esto otro día)

Hipotecas, euríbor y Draghi

Carmen Pérez | 6 de abril de 2016 a las 9:05

euribor marzoComo ya se puso de manifiesto en una entrada anterior, euribor-a-12-meses-000 , al igual que los otros tipos euríbor a plazos más cortos, el euríbor a 12 meses seguía una tendencia descendente, alcanzando los valores negativos el día 5 de febrero, e incrementándose milésima a milésima en estos valores negativos los días posteriores. La evolución en marzo se puede observar en el gráfico y la tabla adjuntas.

Esta evolución a valores cada vez más negativos hacía suponer que los hipotecados pudieran llegar a cobrar por sus hipotecas. El día 10 de marzo se interrumpió esta tendencia, y el euríbor a 12 meses (para los otros plazos sigue el descenso) experimentó una subida desde el -0,025% al -0,009% del día 11, y los siguientes días ha seguido incrementándose, buscando situarse -aun sin alcanzar-en terreno positivo. Esto aleja la posibilidad de que los bancos  paguen por las hipotecas, ya que el euríbor a doce meses es el más utilizado como referencia en préstamos de todo tipo. ¿Qué pasó el día 10 para este cambio de tendencia precisamente en el euríbor a 12 meses? : las declaraciones de Draghi, poniendo  en marcha unas operaciones en buenas condiciones para la banca siempre que fueran destinadas a préstamos a familias y empresas.

 

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Euríbor a 12 meses: 0,00%

Carmen Pérez | 3 de febrero de 2016 a las 14:06

Ayer bajó al 0,009%, hoy cotiza al 0,008%. En unos días lo tenemos negativo. Saquen sus contratos de hipotecas y lean si hay alguna aclaración por si llega esta situación, si señala que lo mínimo a aplicar es el diferencial o el 0%. No la habrá, esto era impensable. Y no consientan que no apliquen la aritmética bien cuando llegue la revisión: Euribor a 12 meses + diferencial: si el euríbor es negativo, el diferencial tiene que bajar, e incluso, para diferenciales pequeños, puede que el resultado final sea negativo. Que nos paguen por tener nuestra hipoteca. Es lo que hay.

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