Ciudadano A » Archivo » De planeamientos y crisis inmobiliaria

De planeamientos y crisis inmobiliaria

Iván Gómez | 13 de abril de 2013 a las 12:50

La crisis del ladrillo ha servido para paralizar los planeamientos urbanísticos desorbitados que se venían proyectando en tiempos de la burbuja inmobiliaria en buena parte de los municipios de la provincia. Ha sido un tapón, un freno obligado a la pretensión de crecimiento insostenible de los pueblos, sobre todo los del litoral, que habrían disparado el censo futuro de la provincia por encima de los 7,5 millones de habitantes, casi los que tiene Andalucía. Y es que en años previos al golpe mortal que sufrió la construcción había municipios como el de Zurgena en el que proyectaban crecer en su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) hasta los dos millones de vecinos. Todo un despropósito propio de los años de la peor de las especulaciones. La política de contención de la Junta de Andalucía, a través de la aprobación de diferentes normativas y planeamientos, también ha sido un factor determinante a la hora de hacer entrar en razón a los ayuntamientos almerienses. La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) en 2003, la creación de las oficinas comarcales de asesoramiento en 2004, el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA) en 2006, el Plan de Ordenación Territorial de Aglomeración Urbana de Almería (POTAUA) en 2009 y los cambios de la Ley de Suelo en 2011 han servido para cambiar un modelo especulativo por otro orientado al crecimiento coordinado, equilibrado, competitivo y sostenible. Y es que las numerosas cláusulas y requisitos, como el de reservar un 30% del suelo a las viviendas protegidas, obligaron a rehacer en sus inicios algunos de los planeamientos de la provincia y a dar marcha atrás. Es el caso de municipios como el de Cuevas, Vera, Adra o Sorbas que se las vieron y desearon en su día cuando todavía era delegado provincial de Obras Públicas, Luis Caparrós.  “Ahora parece que no estuvo tan mal frenar tanto disparate y ambición desmedida”, me comentaba estos días el exalcalde de Purchena. “La presión de los promotores fue salvaje”, asegura. Él lo sabe mejor que nadie. Los planeamientos le costaron más de un enfrentamiento con alcaldes de la provincia.  

En la actualidad se ha dado un giro de 360º a las demandas de los municipios almerienses y se han multiplicado los que ahora pretenden convertir el suelo urbanizable en agrícola a la hora de redactar su PGOU, justamente lo contrario a lo que se comenzó a practicar desde principios de este siglo. La falta de demanda inmobiliaria y el hecho de que el suelo agrícola tenga una menor carga impositiva está propiciando una presión vecinal, de los empresarios y propietarios en general, sobre los equipos redactores. El delegado territorial de Medio Ambiente, José Manuel Ortiz, asegura que “los ayuntamientos tienen la presión inmobiliaria de hace seis años y eso se ha dejado notar en los planeamientos urbanísticos”. La tramitación ha sido constante en los últimos años, con un contacto directo entre los técnicos de la Junta y los equipos redactores, si bien fue más lenta al principio cuando se detectaron deficiencias en los informes sectoriales y sobre todo en el de la Agencia Andaluza del Agua. El informe de los recursos hídricos, que incluye el estudio de zonas inundables además de la disponibilidad de suministro, ha sido un escollo para buena parte de los planes generales. Y eso que son un sinfín los informes que hay que presentar ante todas las administraciones (estatal, autonómica y provincial) para que la Consejería de Medio Ambiente resuelva la aprobación parcial o definitiva.

En la provincia de Almería hay seis municipios que han hecho los deberes en tiempo y forma y que probablemente cuenten con su PGOU operativo a lo largo de este año. Los más avanzados han sido los de Cuevas, El Ejido, Huércal Overa, Lubrín, Roquetas y Serón. En el lado opuesto están otros 17 pueblos que no han realizado ni un sólo trámite, entre los que aparecen Vícar, Gádor, Pechina, Alhama, Carboneras, Garrucha, Mojácar, Pulpí, Turre, Berja y La Mojonera. La respuesta de los informes sectoriales tiene que llegar en cuatro meses, tal y como marcan los plazos legales, pero se han producido serios “atranques”, según explica el delegado, cuando se le demanda la documentación que les falta a los ayuntamientos. 

La Junta de Andalucía ha colaborado al máximo con los ayuntamientos para que realicen sus planeamientos con oficinas comarcales y subvenciones que abarcaban el 100% del coste de la adaptación parcial a las normas, como ocurrió con la nueva ley del suelo de Andalucía (LOUA). Con el objetivo de aligerar el procedimiento que establece la LOUA se consolidó, además, una vía rápida que permitía clasificar suelo para vivienda protegida y equipamientos industrial y terciario, siempre que se tratara de un PGOU en proceso de adaptación. La Junta también realizó los estudios hídricos de las grandes cuencas para facilitar la redacción de los planeamientos, pero en manos de los ayuntamientos quedaron los informes sobre los cauces que afectan a términos municipales concretos. “Hemos tratado de desliar los planes de los ayuntamientos”, subraya el delegado José Manuel Ortiz. Hay equipos redactores en la provincia que están trabajando con hasta 14 planes generales, por lo que el contacto directo con los técnicos de la Consejería de Medio Ambiente en estos años ha sido permanente. Y es que el PGOU es una herramienta básica para el crecimiento de los municipios independientemente de su tamaño, una cuestión que al menos 17 municipios, los que no han realizado ni un sólo trámite, han pasado por alto. El delegado de Medio Ambiente asegura que el decreto de litoral no afectará a la mayoría de los municipios y sólo serán los que tienen zonas concretas con un determinado tipo de protección los que se tengan que adaptar en la costa almeriense. En cuanto a las viviendas construidas en terreno no urbanizable, la Junta ha facilitado todos los mecanismos legales a su disposición para que sean los ayuntamientos los que las integren en sus planeamientos a través del decreto 2/2012.

La regularización de viviendas ilegales, en manos de los ayuntamientos
La Junta de Andalucía culminó en marzo de 2011 el censo de casas construidas en terreno no urbanizable en la provincia, que se asientan sobre todo en los municipios del Valle del Almanzora, cifrando en un total de 12.697 las viviendas ilegales de las que 11.800 se salvarían del derribo. En enero de 2012 se aprobó el decreto para poder regularizarlas y este año, a principios de marzo, se han enviado a los ayuntamientos las normas directoras. Según la Delegación Territorial de Medio Ambiente, podrá iniciarse la tramitación una vez que se apruebe por el correspondiente avance de planeamiento, así como la ordenanza municipal que regula las normas mínimas de habitabilidad y salubridad de las edificaciones en suelo no urbanizable.Son competencia municipal y están dirigidos a viviendas aisladas.

La Molineta, escollo insalvable
El paraje de La Molineta será presumiblemente el principal escollo que encontrará el Plan General de Ordenación Urbana de Almería antes de recibir la aprobación definitiva por parte de la Junta de Andalucía. Las más de mil alegaciones que se han recibido pidiendo un parque periurbano, así como la protección que ya figuraba para esta zona en el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía en 2009 obligarán al Ayuntamiento de la capital a rebajar a mínimos sus pretensiones urbanísticas. El delegado de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente, José Manuel Ortiz, asegura que en La Molineta existen “elementos ambientales que vamos a proteger” y recuerda que ya presentaron informe negativo al equipo redactor para que adaptara el PGOU. “Esperamos no encontrarnos con ninguna sorpresa”, reitera Ortiz al tiempo que asegura que “hay flexibilidad por nuestra parte porque a todos nos interesa que Almería tenga su PGOU lo antes posible para que pueda planificar su futuro”. Las fechas que maneja la Junta, si no hay nuevos atranques, sería la de una aprobación definitiva para principios del próximo año. Otra serie de elementos conflictivos en fases anteriores, además de La Molineta, fueron los recursos hídricos y zonas de inundabilidad en el Río Andarax. La redacción costó 3,5 millones y comenzó antes de los Juegos Mediterráneos de 2005. 

Estado en el que se encuentran los planes generales de los municipios de la provincia: 

  • Municipios cuyo PGOU cuenta con aprobación definitiva total o parcialmenteCuevas del Almanzora (en parte), El Ejido (totalmente), Huércal-Overa (en parte), Lubrín (totalmente), Roquetas de Mar (totalmente) y Serón (en parte). 

  • Municipios cuyo PGOU cuenta con aprobación provisionalAlbanchez, Alcudia de Monteagud, Almería, Almócita, Benitagla, Fines, Lúcar, Partaloa, Velefique y Vélez-Rubio. Sorbas fue a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo y fue suspendido en su totalidad. 

  • Municipios cuyo PGOU cuenta con aprobación inicialAbla, Abrucena, Adra, Alboloduy, Alicún, Alsodux, Antas, Armuña de Almanzora, Bacares, Bayarque, Beires, Benahadux, Benizalón, Bentarique, Cantoria, Chercos, Cóbdar, Felix, Fiñana, Los Gallardos, Huécija, Instinción, Laroya, Laujar de Andarax, Líjar, Macael, Nacimiento, Oria, Padules, Paterna del Río, Purchena, Rágol, Rioja, Santa Cruz de Marchena, Santa Fe de Mondújar, Suflí, Taberno, Tahal, Terque, Tíjola, Las Tres Villas, Urrácal, Vera y Zurgena. 

  • Municipios cuyo PGOU cuenta con Avance aprobadoAlbox, Alcóntar, Arboleas, Bayárcal, Bédar, Castro de Filabres, Chirivel, Dalías, Enix, Fondón, Gérgal, Huércal de Almería, Íllar, Lucainena de las Torres, María, Níjar, Olula de Castro, Olula del Río, Senés, Sierro, Somontín, Tabernas, Turrillas y Viator. 

  • Municipios cuyo PGOU no cuenta con ningún trámiteAlcolea, Alhabia, Alhama de Almería, Berja, Canjáyar, Carboneras, Gádor, Garrucha, Mojácar, La Mojonera, Ohanes, Pechina, Pulpí, Turre, Uleila del Campo, Vélez-Blanco y Vícar. 


Los comentarios están cerrados.