¿A tipo fijo o variable?

Carmen Pérez | 8 de diciembre de 2016 a las 8:12

TRIBUNA ECONÓMICA, 18/11/2016

Comprar una vivienda es sin duda una decisión importante que no se suele tomar a la ligera; se trata de un proyecto a largo plazo en el que hay que valorar numerosas variables: importe, zona, metros cuadrados, impuestos y un largo etcétera. Además, en la actualidad, por si todo eso no fuera bastante, hay que tomar una decisión adicional: optar por una hipoteca a tipo de interés fijo o a tipo variable. Hasta ahora, la inmensa mayoría de las hipotecas se firmaban a tipo variable, referenciadas a algún indicador externo. Con ellas, la cuota a pagar va modificándose en consonancia con las subidas o bajadas que experimente el Euríbor a doce meses, que es el indicador usualmente utilizado. Pero en los últimos meses se ha incrementado el número de hipotecas -son ya el 28% del total- con tipo fijo, con cuota constante durante toda la vida del contrato. Los bancos, de no ofrecerlas siquiera, han pasado a promocionarlas intensamente: ¿por cuál de ellas decantarse?

Hay dos aspectos que pueden ser determinantes: el plazo y las comisiones. Las hipotecas fijas suelen tener un plazo máximo de 10 o 15 años, por lo que la cuota es alta, al tener que devolver todo el préstamo en ese breve plazo. Así, si los ingresos actuales no son elevados, es posible que haya que elegir una variable, cuyo plazo puede alcanzar los 40 años. Respecto a las comisiones, algunas, como la de apertura, son comunes a ambas, pero en las fijas, en las que el riesgo de tipo de interés lo asume el banco, se exigen comisiones que pueden llegar hasta el 5%, para disuadir al cliente de cancelarla.

La cuota mensual con la hipoteca variable será menor: el euríbor se encuentra en mínimos históricos, -0,071%, y los diferenciales que se le suman son bajos por la fuerte competencia que existe entre los bancos. Pero pueden subir en el futuro, a diferencia de la cuota fija con la que no habrá nunca sorpresas. Sin embargo, la decisión entre tranquilidad o precio se complica: algunas entidades ofrecen las fijas a tipos muy bajos, casi similares a las variables, pero exigiendo que el cliente se vincule de forma intensa a la entidad, esto es, que contrate otros productos -fondos de inversión, seguros o planes de pensiones- y habrá entonces que observar cuáles son sus propios condicionantes.

Lo ideal sería firmar una mixta, con tipo variable ahora que está el Euríbor bajo y determinar un buen tipo fijo para más adelante, pero sólo las encontraremos al contrario. Sin conocer el futuro, es imposible saber cuál es la decisión óptima. Las previsiones son que los tipos de interés se mantengan así algunos años -son muy significativos estos tipos fijos actuales tan bajos-, pero es absurdo pensar que será para siempre, y ahora que la inflación está empezando a asomarse, ese momento puede acercarse. Conviene utilizar un simulador y calcular cuotas para diferentes escenarios, con dos referencias claves: la media histórica del euríbor es 2,87% y el máximo de 5,39%. También es posible ser más sofisticado, firmar una variable y cuando los tipos vayan a elevarse, contratar un swap de tipos de interés, ese instrumento financiero con el que se establecieron tantos suelos, pero que de igual forma puede poner techos.


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